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Immobilien-ABC

Veräußerungs- und Belastungsverbot

Ein Veräußerungs-oder Belastungsverbot hinsichtlich einer Liegenschaft (§ 364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer, nicht aber dessen Rechtsnachfolger.

Für den Begünstigten begründet es ein höchstpersönliches und nichtverwertbares Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es zwischen Nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, auch zB zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten.

Veräußerungs-und Belastungsverbote können auch durch Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begründet sein (zB nach den Wohnbauförderungsgesetzen).

Verkehrswege

Für den Verkehr innerhalb eines Privatgrundstückes Bestimmte Fläche (Stiegen, Gänge)

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäfts-verkehr erzielt werden kann.

Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Verkürzung über die Hälfte (Laesio enormis)

Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt vor, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil weniger als die Hälfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung des Missverhältnisses ist der “gemeine Wert” (Marktpreis) des Vertrags-gegenstandes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend.

Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragteil kann aber das Geschäft aufrechterhalten Dadurch, dass er die Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt binnen 3 Jahren nach Vertrags-abschluss (§ 934 ABGB).

Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens Geschlossene Geschäfte nicht wegen Verkürzung über die Hälfte anfechten (§ 351a Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt ist, bzw. bei Vertragsabschluß der wahre Wert bekannt war und dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.

Versorgungsleitungen

Leitungen, die für die Benutzung eines Gebäudes benötigt werden oder von Vorteil sind (Wasserleitungen, Gasleitungen, Starkstromleitungen, Fernmeldeleitungen, Fernwärmeleitungen). Entsorgungsleitungen sind für die Ableitung der Abwasser bestimmt (Schmutzwässer, Niederschlagswasser, Mischwässer).

Vorkaufsrecht

Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff.. ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muss der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seines Rechtes muss er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen.

Das Vorkaufsrecht kann anlässlich einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder einer Belastung nicht ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz).

Der übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz. Bei einem verbücherten Vorkaufs-Recht darf das Eigentumsrecht eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach die Liegenschaft dem Berech-tigten vergeblich zum Kauf angeboten wurde.

Vorvertrag

Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muss binnen Jahresfrist auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, widrigenfalls ist das Recht erloschen.

Der Abschluss des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer der Vertrags-Partner erfolgreich auf veränderte Umstände bzw. .. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe für die Berufung auf die sogenannte “Umstandsklausel” (clausula rebus sic stantibus, dh. Unveränderte Wirksamkeit des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können zB grundlegende gesetz-liche oder wirtschaftliche Änderungen sein.

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